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Onde é mais rentável ter imóvel para locação de curta duração? Veja ranking de cidades
Lucro com diárias de hospedagem ao estilo Airbnb pode chegar a 1,4% ao mês e supera aluguel tradicional; entenda a estratégia e veja dicas
A locação de imóveis de curta duração é uma modalidade que tende a ser mais lucrativa do que a locação tradicional.
Isso ocorre porque o preço da diária varia de acordo com sazonalidades, que podem ser algo como a alta temporada de verão em um município do litoral ou o período de um festival de música em uma grande cidade.
Assim como em aplicativos de transporte, quanto maior a demanda, mais alto fica o preço.
Para obter lucro com essa estratégia, a propriedade precisa estar localizada em uma área com alta demanda de hospedagem.
Segundo levantamento da Referência Capital, consultoria especializada em soluções financeiras, as cidades mais rentáveis para locação de curta duração são:
São Paulo,
Rio de Janeiro,
Balneário Camboriú (SC),
Itapema (SC),
João Pessoa e
São Miguel dos Milagres (AL).
As propriedades nesses municípios podem ter rentabilidades anuais médias entre 6,5% e 15%.
Em alguns casos, é possível atingir rentabilidade de 20% a 27%, especialmente em imóveis compactos e bem localizados em áreas turísticas ou com alta demanda de hospedagem.
Dependendo do valor de entrada pago e da taxa do financiamento imobiliário, os investidores em imóveis para locação de curta duração podem pagar as parcelas com o lucro recebido dos aluguéis, uma modalidade de investimento imobiliário conhecido como autoquitação.
Hoje, o que mais tem trazido rentabilidade são estúdios, apartamentos de um quarto.
Neles, você vai atingir a maior rentabilidade.
No máximo, em um imóvel de dois quartos.
Acima disso, a rentabilidade da operação já cai muito, diz.
Segundo Ros, um apartamento de R$ 500 mil, bem localizado e alinhado às preferências dos clientes em termos de tamanho, decoração e equipamentos, pode gerar ao proprietário uma renda líquida mensal entre R$ 4 mil e R$ 6 mil.
“Quando você tem essa rentabilidade mais alta, é possível fazer o que se chama de alavancagem patrimonial, que é a locação do imóvel pagar as parcelas do financiamento”, diz Ros.
Para que o imóvel de investimento consiga alta rentabilidade, o especialista aponta a necessidade de ser próximo a hospitais, shoppings, universidades, estádios ou espaços de eventos.
Por exemplo, em Perdizes, perto do Allianz Park, é um lugar onde tem uma excelente rentabilidade.
Quando teve o show da Taylor Swift no ano passado, a diária de um imóvel de R$ 500 mil chegou a bater R$ 1.200, conta Ros.
De acordo com dados de 200 anúncios na plataforma imobiliária Zap, imóveis de um dormitório em fase de lançamento no bairro de Perdizes têm preço médio de metro quadrado de R$ 18 mil. A média da cidade de SP, para lançamentos, é de R$ 15 mil.
Já na cidade do Rio de Janeiro, as principais sazonalidades que impulsionam os preços de imóveis de curta duração são o carnaval e o Ano Novo.
Em ambos os casos, os imóveis mais próximos à praia, especialmente nas regiões de Copacabana e Leblon, são os mais valorizados. Eventos esportivos também tendem a elevar o preço no entorno de estádios.
Litoral de SC
Um dos mercados imobiliários mais dinâmicos do País, Balneário Camboriú (SC) vai além dos imóveis de alto padrão em arranha-céus luxuosos que custam dezenas de milhões de reais. O município litorâneo também tem opções para investidores que buscam lucrar com as locações de curta duração durante o verão e os feriados.
O corretor de imóveis da região Bruno Cassola conta que os investidores compram apartamentos menores, de um a dois dormitórios, que são rentabilizados com diárias de hospedagem.
O Ano Novo na cidade é a época com os preços mais elevados, já que é uma tradição local passar a virada por lá.
Cassola conta que o preço médio das propriedades compradas com finalidade de investimento é de R$ 1 milhão a R$ 3 milhões, e que a cidade de Itapema, próxima a Balneário, também se tornou destino dos investidores que buscam a locação de curta duração.
São imóveis menores e, muitas vezes, mais antigos.
O comprador investe na reforma de um aparelho de um ou dois dormitórios e rentabiliza com aluguéis, afirma.
O especialista diz ainda que os compradores desses imóveis obtém lucro não só com a venda de diárias de hospedagem, mas com a valorização dos apartamentos ao longo dos anos. Balneário Camboriú segue no topo do ranking do Índice FipeZap, com valorização de 11,16% nos últimos 12 meses e o valor do metro quadrado médio em R$ 14.334.
Itapema também teve alta de 10,27% no período e o preço do metro quadrado é de R$ 13.848, o segundo maior do País (inlcuindo imóveis usados e lançamentos).
“Pelo auge de Balneário no mercado imobiliário, é natural homogeneizar o valor para cidades próximas. Itapema e Porto Belo colhem esses resultados. São cidades com praias bonitas que fazem parte da costa esmeralda, com águas mais quentes do que o normal”, diz Cassola.
Plataformas de locação
Entre as plataformas de locação de curta duração, a maior e mais conhecida é o Airbnb.
Fundada em 2007, a empresa americana foi uma das primeiras a introduzir formalmente o preço dinâmico de diárias — embora os hotéis fizessem isso muito tempo antes, aumentando preços na alta temporada.
A demanda por hospedagem em casas e apartamentos comuns, em vez de hotéis, continua crescendo, especialmente na América Latina.
Um dos motivos é o preço, que pode ser diluído entre cinco ou seis pessoas, sendo, em alguns casos, mais barato do que a hospedagem comum.
Na alimentação, outro diferencial é que os imóveis têm cozinhas, permitindo também reduzir custos de uma viagem ao não comer fora todos os dias.
Globalmente, observamos uma aceleração no crescimento em todas as regiões,
com a Ásia-Pacífico e a América Latina liderando novamente o caminho,
escreveu a empresa no seu mais recente anúncio de resultados.
A empresa encerrou o ano de 2024 com receita de US$ 11,1 bilhões, aumento de 12% ante 2023, e lucro líquido de US$ 2,6 bilhões.
No Brasil, a plataforma Charlie tem se destacado nos últimos anos ao oferecer apartamentos para locação por diárias em diferentes regiões de São Paulo.
A atuação da empresa é junto a fundos de investimentos, e ela aluga, por exemplo, todas as unidades de um prédio na Vila Clementino, que pertence ao fundo Vectis Gestão e foi incorporado pela Cyrela.
Outros bairros nos quais a Charlie atua são Vila Mariana, Paraíso, Ibirapuera, Jardins, Moema, Pinheiros e Berrini.
Para o CEO e fundador da Charlie, Allan Sztokfisz, o ano de 2024 mostrou que o mercado brasileiro de hospedagem de curta duração continua em expansão, o que fez o negócio ter aumento de 30% na receita.
A empresa fechou o ano com 2,5 mil apartamentos distribuídos em 70 prédios em São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre. Para 2025, a Charlie planeja entregar 15 novos prédios e prepara sua estreia em Florianópolis.
Nossas unidades em São Paulo apresentaram taxas de ocupação de aproximadamente 80%,
dependendo da localização e da estrutura do imóvel.
Normalmente, as unidades mais compactas têm maior rentabilidade por metro quadrado.
De forma geral, a rentabilidade fica entre 8% e 10% ao ano, variando de acordo com as características do produto, diz.
Riscos para o mercado imobiliário
A popularização da locação de curta duração nas cidades também traz riscos ao mercado imobiliário. Exemplos disso já podem ser observados em outros países, onde a oferta abundante de imóve is de Airbnb e afins elevam os preços da locação tradicional para os moradores, uma vez que a fatia de propriedades disponíveis para aluguel ficou menor.
Algumas cidades tomaram medidas drásticas, como é o caso de Barcelona, que pretende banir as locações via Airbnb nos próximos anos.
Nos Estados Unidos, cidades da Califórnia restringem ou impõem regras para dificultar as locações de imóveis por diárias.
Em Nova York, o proprietário do apartamento oferecido nessa modalidade deve ter domicílio na cidade.
De acordo com o professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo (FAU) da Universidade Presbiteriana Mackenzie, Valter Caldana, a locação de curta duração atende a uma necessidade global de hospedagem em imóveis residenciais, mas o crescimento desregrado da construção dessas unidades para investidores pode trazer problemas para as cidades.
A crítica é em relação aos investidores profissionais, que tendem a operar via fundos.
Para o professor, o risco da financeirização do mercado imobiliário reside na criação de imóveis construídos quase que para não serem ocupados.
Ele observa que essa mercantilização está associada a uma financeirização do produto (o imóvel) e do serviço (a hospedagem), sendo um fenômeno internacional.
Caldana explica que essa situação leva a um cenário onde investidores corporativos, sem ligação ou envolvimento com o território e a cidade, adquirem esses imóveis.
Consequentemente, não se desenvolve um senso de pertencimento.
Ele ilustra esse ponto com o exemplo de Nova York, onde grandes operações urbanas como o empreendimento Hudson Yards têm imóveis vazios, mesmo sendo propriedades de alto valor.
Para Caldana, esses imóveis acabam entrando no balanço de fundos de investimento, servindo a propósitos financeiros em vez de cumprirem sua função como moradia ou espaço útil.
Essa dinâmica pode levar a uma cidade “oca” ou vazia, onde o foco está no ativo financeiro, e não na ocupação e uso real dos espaços pelos moradores.
Por Lucas Agrela
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